在中国，脱离政策谈楼市没有一点意义，不管户型是90平米还是190平米，假如没有政策护航，财富分分钟就灰飞烟灭。

　　所以，再看深圳放开7090限制这个事件，重点不是深圳是否加大救市力度，也不7090限制取消是不是意味着价格要涨。

　　首先，我要对大家说：不是深圳取消了7090限制，而是深圳和上海一起取消了7090限制。

　　每一轮楼市周期，都是上行周期紧凑户型最好销售，下行周期豪宅和大户型畅销。

　　在2006年，住建部明确“为保护刚需购房”，一个项目中70%的户型都必须是90㎡以下的户型。

　　也就是一个项目中，90㎡以下的户型占比要达到70%，90㎡以上的户型，也就是大户型要控制在30%以内。

　　时间到了2008年楼市下行周期，很多城市90平米以下的紧凑户型都不好销售。

　　就是将两个90平米的户型合拼，变成一套180平米的房子，但按两套房子出房产证。

　　这样一来，一户两本的双拼户型，就变成了“首套”+“二套”，第二套费首付比例提高到50%甚至更多。

　　非常客观的讲，7090政策的初衷是好的，就希望通过降低总价，让更多的普通购房者能买得起。

　　在容积率慢慢的变高的前提下，很多地块受限于7090政策，使用率不仅达不到75%，梯户比也很高，有些项目竟然是2梯7户。

　　其实，说了这么多，不是为了对大家说“一纸政策”的变化，而是希望我们大家了解：过去16年，在7090政策的限制下，很多产品都非常糟糕。

　　2024年楼市行情可以看文章《全面救市开启，2025年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

　　时间来到现在，我们会发现，救市政策中有一个很明显的导向，就是：好房子。

　　按照2023年12月22日，全国住房城乡建设工作会议中提出的好房子概念，是：好房子、好小区、好社区、好城区（原文）。

　　比如强化科学技术驱动好房子的建造技术、提高住宅建设标准包括隔音、绿色、智能、无障碍等等。

　　在中国，买房就是镌刻到基因里的信仰，只不过有钱购买更大、更好、更贵的房子，没钱就购买小一点、偏僻一点的房子。

　　因为如果我们将近期涉及“产品”的政策放到一起看，我们就会发现：中国楼市5年后不可逾越的鸿沟是什么！

　　我没有全面搜索有关的资料，但从已知的信息看，广州、天津等城市都出台了新的设计新规范。

　　换句话说，就是不违背建筑面积、套内面积底层逻辑的基础上，提高户型得房率。

　　按照广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）显示的内容看，新规主要是针对阳台和飘窗两个功能模块进行了调整。

　　这个政策出来之后，很多中介宣称某某项目户型使用率是100%，我对大家说，这种宣传并不准确，甚至违规。

　　从法定角度看，使用率由建筑面积和套内面积计算所得，中国还不存在使用率100%的户型。

　　但通过调整设计规范，能做到“阳台占比扩大到20%，飘窗尺寸扩大到0.8米，让户型的得房率达到100%。

　　就是你购买房子之后，产权证上面写着的建筑面积和套内面积计算的使用率并不是100%。

　　但通过开发商对阳台、飘窗的设计创新、外加一些“操作”，可以让你真实的使用面积，也就是得房率到达100%。

　　在过去，紧凑型小两房、小三房最通行的做法，就是把“不要钱的飘窗”+“要钱的建筑面积”连接成一张床。

　　现在飘窗由0.5变成0.8，也就从另一方面代表着购房者可以“得到的免费空间“更大了。

　　就是真飘窗你装修的时候不可以”敲平“，但假飘窗在后期装修的时候能”敲平“。

　　最简单的理解：阳台只算一半面积，也就是说你只需要支付50%的价格就能够获得更大的阳台。

　　目前各个城市最新出台的设计规各不相同，但政策的切口都很明确：提高得房率。

　　只要有7090这个限制存在，不论地块有多核心，不论地块位置有多好，这个地价都很难“拍高”。

　　再结合苏州、成都、北京、杭州最近的土拍“培育地王”的趋势看，未来深圳和上海会在取消7090的基础上，降低容积率，提高大户型配比。

　　我这里有一张深圳各区户型成交价格的表格，大家从表格中可以看出来，除了带优质学位的小户型外，90㎡以下户型成交价低于指导价幅度达到了20%到30%。

　　未来的房子，不再按照属性和品类划分，而是按照不同人群对应不一样的产品来划分。

　　我告诉大家，在“新市民的保障房+土豪的豪宅+贫民的老破小+小市民的破刚需”的格局下，房子涨跌的逻辑是这样的。

　　2024年楼市行情可以看文章《全面救市开启，2025年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

　　大家就踏踏实实选择自身家庭负债率可承受范围内的房子。关于家庭买房负债可以看文章《这样买房，多赚200万（二）》

　　尽管很残忍，我还是要说：买房，本身就是资金量、回报、风险相对等的事情，尽管各位明白趋势是什么，也只能在自己承受范围内做选择。

　　不过呢，更高绿化率、更高层高、更多赠送面积、更高的入户大厅，这些对房企而言，没有难度。

　　结合地方城市落地的政策看，未来地方城市通过产品迭代，提高房产销售也是一个大趋势。

　　那么，2024年楼市行情可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

　　最后：一张纸的背后，是一个转折，是一个趋势，也是一部血泪史，也是一首时代之歌。