时至今日，渠道已经悄然长成控扼房地产行业的巨擘，纵然是百强房企，也对它感情复杂，又爱又恨。甚至于“渠道绑架楼市”成为很多人热议的线 盲目逐利

　　渠道的追求是佣金最大化，并不是客户的利益最大化。很多渠道机构，会本能去屏蔽那个提供佣金少的楼盘，全力推佣金多的楼盘，逐利成为唯一目的。

　　开发企业也要活着，这些支付的佣金作为纯成本输出，很大一部分就要通过想办法挤压建安成本来实现。

　　这样的话，羊毛出在羊身上，渠道虽然返点给购房者部分佣金，这种看似“讲义气、有诚信”的行为，最后很可能会引起购房者踩雷买到维权盘，要么货不对板，要么延期交付，让自己吃亏。

　　对于很多购买了停工楼盘的购房者而言，选错房这个“功劳”，有一部分是应该记在渠道身上的。

　　渠道控制一个区域的楼市，往往只需要两三个月时间，它先进驻一个楼盘，集中全力为它推送购房者，形成短暂的成交热度，人为制造内卷态势，再逼迫区域内楼盘逐一加入进来。

　　正如当人人都学会了《葵花宝典》，大家又回到势均力敌的状态，平白多挨一刀，赚钱的只是卖秘籍的人。

　　但这个时候给渠道的佣金，就很难再收回来，因为你一旦停用渠道，本来属于你的购房者，就会被控制流向其它楼盘。纵然知道再学秘籍已经无用，但还得无奈继续学下去。

　　还记得”槽钢层的房子不能买“的说法吧？这个信息最初就是由很多渠道，通过自媒体方式释放出来。

　　在个别购房者心里，对房企的一切言论都始终抱有敌视质疑，不论面对设计院还是建筑师的讲解，信任度都不及渠道人员发过来的抖音链接。

　　很多渠道从业人员，本身并没有经过系统的专业相关知识培训，他所在的中介公司也仅只是个销售机构。并不像正规房企，有专业建筑师、设计师，给销售部门提供科学、专业的技术支持。

　　所以夸大其词、危言耸听，也就成为部分渠道人员所惯用的，拉近 距离、展现自身“专业水平”的手段。

　　这些年所谓的“扬灰层”、“国内空置房超过6540万套”等等言论无不如此，被传播甚广，成为不少渠道人员拿捏购房者的话术。其实这些言论根本经不起分析，比如按每套房80平米计算，谣言中的空置房就已超越52亿平米，可全国一年才新建多少商品房？全空着？

　　楼盘案场的销售人员，在上岗前有必要进行全面系统的培训，从产品知识到客户的真实需求，从企业背景到片区规划，从建筑形态到计划要求，几万字的讲解说辞要做到倒背如流。

　　中介渠道的特殊性在于，他们不需要对楼盘今后品质风险，和交付风险承担责任。

　　楼盘出现任何的质量风险、交付风险、违约风险，购房者出现一些明显的异常问题，只会找到房企和楼处。所以部分渠道利用这个空档，在宣传上往往夸大其词，甚至进行虚假解说。屡屡有乱讲学区、保证提前交付发生，甚至于承诺购房者，可以“帮助办理”关键手续和证件。

　　有的虚假承诺，是为了加速购房者下定的决心，而有的虚假宣讲，单纯只为完成一次带看任务，凑个指标赚取奖品或积分，这就有点过分了。

　　但这些虚假宣传，往往令不明真相的购房者，对楼盘产生不好印象，甚至对房企产生反感。对此有的楼盘销售经理不胜其烦：都告诉他们很多遍，有些东西不能说有，还处在待定待定！可他们扭头出去该瞎说还是瞎说。

　　它的特点是花一份钱，见一份效果。多给一个点位的佣金，就能多成交几套的房子。

　　越缺钱，就拿出越高的佣金比例给渠道，暂时成交的单位就越多，收回的实际房款就越少，楼盘亏损就越多，房企就越缺钱。形成一种饮鸩止渴的恶性循环。

　　在当前行业的利润水准下，这种自残式的刺激型促销，既伤开发商，也伤下游合作媒体、制作、广告等一系列行业。

　　大多数的渠道和中介公司里，从业半年都能算是老员工。较高的人员流动性，源于无底薪的提成制度，和成交周期长的交易特点。

　　个别对着购房者一家正在夸夸其谈的渠道人员，不仅没有经纪人牌照，甚至在一个月之前还是位汽车司机，或者是个快递小哥。

　　房地产作为一个涉及到多领域多专业的行业，对建筑、开发、成本、财务各个岗位，都要求有一定的资格认证条件，和从业经历。

　　作为深入市场当中的一线触角，毋庸置疑渠道与购房者的黏性更强，而且更具有平台优势。相当于在购房者眼前设置了一个全方位的信息展示板。

　　但购房者往往扛不住渠道人员那句，很具有诱惑力的开场白：看房吗哥，我这比售楼处便宜！

　　房企苦的是渠道吗？也许并不是，是自己能成为垄断，却不能接受被人垄断住自己。